Comment acheter un terrain en Thaïlande

Acheter un terrain en Thaïlande peut-être une expérience intimidante dû à ces pratiques et à sa barrière linguistique, et les investisseurs étrangers trouvent parfois le processus d'achat relativement complexe, mais en réalité, les modalités d'acquisition de propriété en Thaïlande ne sont pas si différentes que dans d'autres pays.

La Thaïlande suscite de plus en plus d'intêret par sa qualité de vie et par sont potentiel de developpement économique, et le secteur des biens fonciers en Thaïlande ( terrain constructible ou agricole ) génèrent de plus en plus de transaction immobilière depuis ces 10 dernières années, et pour acheter un terrain, il est nécessaire de s'entourer des services de professionel du secteur spécifique que sont les biens fonciers en Thaïlande, ainsi que d'un cabinet d'avocat spécialisé dans l'achat ou la location / longue durée de bien foncier, qui sécurisé l'investissement immobilier effectué par les ressortissants étrangers.

Voici les réponses aux questions les plus fréquentes concernant l'acquisition de terrain et de propriété en Thaïlande :

Comment acheter un terrain en Thaïlande ?

Acquisition d'une propriété immobilière en Thaïlande

Un étranger est propriétaire en nom propre qu'en il achete un appartement en Thaïlande dans une résidence en condominium

( exclusivement en condominium ).

B ) Achat d'appartement en condominium

Pour les acheteurs d'appartements en condominium vivant à l'étranger, les fonds en devises pour l'achat de l'appartement en condominimum concerné doivent être transféré à partir d'un compte bancaire à l'étranger sur un compte bancaire Thaïlandais du même nom.

Le nom qui apparaitra sur le contrat final d'achat pour l'appartement ( Acheteur ) doit être absolument identique au nom de la personne qui aura fait le transfert du compte bancaire de l'étranger vers le compte bancaire en Thaïlande.

_ Acheter un terrain ou une propriété déjà construite en pleine propriété,

_ Un bail de longue durée et pouvoir disposer de la jouissance du terrain pendant toute la durée du bail.

concernant l'Acquisition de terrain par des investisseurs étrangers

La propriété d'un terrain en Thaïlande est réglementé par le " Land Department " ( Service du cadastre ), précisement l'article de Loi de 1954 " Act BE 2497 ", par le code civil et commercial, et par la réforme sur les terrains Agricoles de 1975 " Act BE 2518 " et le par le ministère de l'Intérieur Thaïlandais.

Résume : Les différents texte de Loi stipulent qu'un étranger ne peut devenir propriétaire d'un terrain sous sont " propre nom " et n'a le droit unique que d'acquérir sous sont nom propre " un bail " sur le terrain de 30 ans ( voir + 30 ans ) et la contruction de la propriété sur le terrain concerné.

Article de Loi

La Loi sur l'investissement en Thaïlande autorise via le " Board of investment " à accorder aux entreprises étrangères la permission de posséder des terres dans le but de promouvoir la conduite de l'investissement. Le BOI sera en charge d'examiner le terrain et à proposer des plans d'architecture/construction afin de déterminer que la superficie du terrain est convenable pour promouvoir l'activité de l'investissement et le BOI doit également approuver légalement la superficie du terrain acheté.

L'utilisation du terrain doit être exclusivement limité à l'activité de l'investissement.

Note importante : Si l'entreprise crée à travers le " Board investment " est dissoute, le terrain doit être vendu dans un délai de 1 an à compter de la cessation de l'activité commerciale.

A) Board investment ( BOI )

Les excéptions à l'interdiction

Quelles sont donc, les possibilités légales pour l'acquisition d'un terrain en Thaïlande ?

La création et l'enregistrement d'une compagnie à responsabilité limitée Thaïlandaise est crée auprés d'un cabinet d'avocat spécialisé dans l'acquisition de propriété en Thaïlande par des étrangers ( fortement recommandé ). Celle-ci sera efficacement contrôlé par le ou les investisseurs étrangers.

L'investisseur étranger peut personnellement posséder 49 % des parts de la dite compagnie de droit Thaïlandais, et les 51 % de la compagnie doivent être aux noms de ressortissants Thaïlandais. La compagnie en Co.Ltd doit avoir 3 partenaires minimum, 1 > étrangers et 2 ressortissants Thaïlandais.

Les investisseurs étrangers peuvent obtenir des parts " Préferentielle " qui compte pour 10 voix ( ou vote ), alors que les partenaires Thaïlandais ( prêtes-noms en général ) auront des parts ordinaire comptent pour 1 voie chacune.

Exemple : L'investisseur étranger possèdant 49 %, soit 49 x 10 = 490 Voix,

Les partenaires Thaïlandais 51 %, soit 51 x 1 = 51 voix.

Ainsi vous pouvez comprendre pourquoi l'étranger ( manager director ) est le principal décideur.

Des documents vous seront remis par votre cabinet d'avocat concernant vos parts dans la compagnie ( Share holder) que vous aurez crée pour acheter votre bien immobilier. L'investisseur étranger est nommé " Directeur manager de la compagnie " ( Solde éxécutive director ) dans les statut de la compagnie ainsi que les statuts des partenaires

( prêtes-noms ) de la compagnie crée.

Il est important de noter qu'en Thaïlande, la définition des parts " Ordinaire " et de " Préference " change de la notion de certains autres pays. Il y a des pays qui donnent plus de valeur de vote aux actionnaires privilégiés. En Thaïlande, vous établissez clairement les différentes valeurs de vote, donc le Directeur éxécutive peut bien entendu être le plus grand actionnaire en valeur de vote.

Pour plus d'informations, vous pouvez obtenir les conseils les plus appropriées auprés d'avocats spécialisés dans l'acquisition de propriété immobilière en Thaïlande par des investisseurs étrangers.

1) Crée une compagnie à responsabilité limitée ( Co.Ltd )

Infos : Le gouvernement Thaïlandais, à l'initiative du Ministère du commerce, ont crée de nouveaux aménagements majeurs concernant la création de compagnie en Thaïlande ( journal officiel du 3 mars 2 008 ), droit des compagnies, simplifications des démarches pour la création de compagnie en Thaïlande, et d'autres modifications administratives pour faciliter la création au developpement de l'activité économique du pays.

Ceci et un pas en avant qui permettras de s'aligner sur les pratiques internationales.

La compagnie crée devra devra obligatoirement avoir des sorties et des rentrés d'argent pour prouver quelle est " active " cela veut dire que les factures X ( factures d'essences, factures d'éléctricités.......), les factures de rentrée d'argent dans la compagnie devront être tamponé et signé par le manager de celle-ci ( le manageur ), les factures " d'entrée " peuvent être des factures de location ou de vente ou encore bien d'autres.

Les rentrées et les sorties d'argent seront comptabilisé en fin d'année par votre service

comptable et vérifier par l'expert comptable. L'expert comptable fera les calculs

nécessaire pour informer la compagnie des impôts à payer en fin d'année.

Ces impôts sont de l'ordre de 25-30 % sur les plus-value des marges du profit net.

Infos : Un cabinet comptable coûte entre 1 500 et 2 000 Bath par mois voir un peu plus dans les régions à trés forte fréquentation touristique et si les écritures comptable sont importante.

L'expert comptable qui confirme les comptes de la compagnie à travers le service comptable de la dite compagnie coûte entre 12 et 15 000 Bath ( à payer une seul fois

par an ), dans les zones à trés forte fréquentation touristique les frais d'un expert

comptable peuvent être largement supérieur a 15 000 Bath.

Comment un investisseur étranger peut contrôler une compagnie de droit Thaïlandais ?

Cela vous permet de contrôler à 100 % votre compagnie et ses capitaux, le actionnaires Thaïlandais n'auront plus aucun pouvoir de décision ( executive power ) au sein de la compagnie et n'ont plus besoin d'être consultés pour toutes décisions prise par le Directeur Executive, et cela à aucun moment.

Le directeur manager étranger pourras être éffectif dans ces fonctions, aprés l'acquisition du bien immobilier par la compagnie crée, uniquement aprés l'achat du bien immobilier. Des accords écrit via les services de l'avocat de l'investisseur étranger seront au préalable signé par les partenaires de la compagnie avant l'achat de la dite propriété, stipulant les fonctions de l'investisseurs étrangers aprés l'achat de la dite propriété.

Les ressortissants étrangers ont la possibilité de louer un terrain ( Bail de location ) sur du moyen ou long-terme en leurs nom propre :

2) Contrat de Leasing ( Bail de location ) sur une durée de 30 ans renouvelable

Aprés accord entre le propriétaire et le locataire de la dite propriété, un contrat de location devra être établie auprés d'un avocat ( de préférence ), si la durée de la location dépasse 3 ans, la location devra être enregistrée au service du cadastre de la province concernée. Les frais de l'enregistrement de la location dû au service du cadastre est en général partagé entre le propriétaire et le locataire ( 50/50 ), c'est frais sont de l'ordre de 3 % à 5 % sur le montant d'achat.

Note : Les frais dépendent essentiellement de la province concernée, car les frais dû au service du cadastre sont différent d'une province à une autre.

a ) Les bails de location de courte durée

b ) Les bails de location de longue durée

Les ressortissants étrangers ont la possibilité de louer un terrain en leur nom propre sur 30 ans, par contrat officiel enregistré au service du cadastre de la province concernée, ce contrat devra contenir une clause donnant une option prioritaire pour les 30 années suivantes (voir plus , 30 + 30 ans ).

En cas de décés du propriétaire pendant les années du contrat en cours, les héritiers du Bailleur sont liés par la Loi d'honorer l'accord contractualisé par le bailleur.

Note : A la fin des 30 premières années de Bail, le renouvellement des 30 années suivantes devront être encore enregistré au service du cadatre, si celle-ci ne sont pas effectué, le bail sera validé que 3 ans ( indépendament de la durée inscrit sur la contrat de Bail ), généralement les frais d'enregistrement du " Nouveau " Bail de location de 30 ans seront à la charge du locataire.

Le locataire du terrain peut également léguer sa propriété louer en cas décés. Lors de l'acquisition du Bail, le locataire de la propriété doit auprés d'un avocat, léguer par " Testament " , les droits en cours de sa propriété loué en cas de décés ( à sa famille ou une tiers personne ). En Thaïlande, les testaments ne sont pas obligatoire, légalement les biens immobilier du défunt sont automatiquement légué au membre de la famille du défunt.

Aprés l'autorisation du Ministère de l'Intérieur ( demande effectué par l'avocat du client ) dans les conditions des règles et procédure de l'article 96 du code des terrains, un investisseur justifiant d'un apport financier en Thaïlande pour un minimum de 40 000 000 Thai/bath ( comme cela est définie dans le code Ministériel ) pourra acquérir en nom propre, un terrain d'une superficie de 1 600 M2 ( 1 Rai ) maximum.

3 ) Investir plus de 40 000 000 de Thaï/Bath en Thaïlande

En date du 23 juillet 1999, de nouveaux critères ont été aménagé en matière de droit d'acquisition d'un terrain de la part d'un conjoint Thaïlandais, marié ou vivant en concubinage avec un étranger (e) :

4) Droit d'acquisition d'un terrain en Thaïlande, par le conjoint Thaïlandais(e) ( Marié ou concubin ) avec un ressortissant étranger.

Un ressortissant Thaïlandais(e) légalement marié avec un(e) étranger(e)

Dans le cas, ou le conjoint ne ratifierait pas la déclaration écrite concernant les fonds ou déclarerait par écrit que l'argent pour acheter le terrain vient des biens du couple ( et n'ont pas uniquement des fonds personnel du ressortissant Thaïlandais ), alors la demande d'acquisition du terrain ou de la dite propriété déposé sera soumise à la décision du Ministère de l'intérieur.

Durant sa situation maritale, le ressortissant Thaïlandais(e) à désormais le droit d'acheter un terrain ou bien de recevoir un titre de propriété qu'un tiers lui cède. Aprés enquête des autorités, le ressortissant Thaïlandais doit justifier que les fonds pour l'achat du terrain, vient en totalité et exclusivement de ses propres fonds personnel et ne fait pas partie des biens en commun du couple, pour cela les deux conjoints doivent faire une déclaration écrite en commun auprés des autorités concernées.

b) Un ressortissant Thaïlandais en concubinnage avec un(e) étranger(e)

par écrit que l'argent pour acheter le terrain viennent des biens du couple ( et n'ont pas uniquement des fonds personnel du ressortissant Thaïlandais ), alors la demande d'acquisition du terrain sera soumise a la décision du Ministère de l'Intérieur Thaïlandais.

Un ressortissant Thaïlandais dispose du droit légal d'acheter un terrain ou de recevoir un titre de propriété qu'un tiers lui cède ( famille ou autres ). Aprés enquête des autorités concernées, le ressortissant Thaïlandais doit justifier que les fonds pour l'achat du terrain viennent en totalité et exclusivement de ses propres fonds personnel et ne fait pas partie des biens en communs avec sont concubin étranger(e).

Dans le cas, ou le conjoint étrangers ne ratifierais pas la déclaration écrite concernant les fonds ou déclarerait

L’effet pervers de la Loi actuelle est qu’en empèchant les étrangers d’acheter des biens foncier ou des propriétés immobilières en nom propre, on n'empêche pas les investisseurs immobilier d’acquérir des propriétés en Thaïlande, car il y a des montages totalement légaux ormis le montage de compagnie et les bails de longue durée pour acheter des biens immobilier en ne payant pas d’împôts en Thaïlande.

Simplement en effectuant, l’achat de propriété à travers une société enregistré en Thaïlande, mais l’un des actionnaires de la société qui possèdent le contrôle des biens immobilier ( Manageur ) peut lui-même avoir une société qui peut être basée à l’étranger de préférence dans un pays à la fiscalité trés flexible pour éviter des impôts trop élevé sur les bénéfices de celle-ci.

Combien l’état Thaïlandais va-t-il percevoir d’impôts pour cette transaction immobilière avec la création de la » Holding » basée à l’étranger,

Réponse : 0 Bath

Mr.Duval a crée sa société en Thaïlande qui à achète ce terrain à phuket, appelons la » Tropical.Co.Ltd « , l’actionnaire qui détient tout pouvoir dans cette société est Mr.Duval lui-même (personne physique étrangère ) et un partenaire Thaïlandais, et un autre partenaire la Société étrangère appelons la » Duval Holding « basée à Hong Kong ( c’est un exemple !!! ) et qui est donc au regard de la Loi Thaïlandaise une personne Morale étrangère.

Lors de la vente du bien immobilier, la transaction prend la forme de vente de part sociale, c’est à dire que Mr.Duval va vendre le contrôle de la » Duval Holding » basée à Hong-Kong.

Mr. Duval ne paiera qu’une taxe ( peu élevée ) à l’etat chinois de Hong-Kong.

Ce système financier d’achat de propriété est totalement légale en Thaïlande, tant qu’il n’y aura pas de Loi en Thaïlande favorisant une plus grande facilité pour les investisseurs étrangers.

Mais la vrai question est de savoir jusqu’à quand, l’État Thaïlandais pensent t-il se permettre de perdre de l’argent sur les transactions immobilière Off-shore, la Thaïlande à tout intérêts à laisser les étrangers acheter de la terre en nom propre.

5) Création d'une Holding pour l'achat de propriété en Thaïlande

Un exemple : Mr.Duval a achète un terrain à phuket de 2 Rai ( 3 200 M2) avec vue sur la mer il y a 5 ans pour 8 Millions de Thai/Bath , il y fait construire une superbe Villa avec une piscine et un Spa, qu’il a payer aprés toutes les finissions 15 Millions de Thai/Bath, donc au total, le Terrain acheté à Phuket et la Construction ainsi que les plan d’architecture de la Villa lui auront coûté 23 Millions de Thaï/Bath ( 500 000 Euros ).

Aujourd’hui Mr.Duval vend sa propriété pour 47 Millions de Thai/Bath ( 1 020 000 Euros ), donc il a fait une plus value de 24 Millions de Thai/Bath.

En Thaïlande rien a changé, le propriétaire du Terrain à phuket est toujours la société Thaïlandaise » Tropical Co.Ltd. « , et l’actionnaire décisif de la société » Tropical Co.Ltd » est toujours Mr.Duval, pas de transaction, pas de taxe, pas d’impôts.